我向人民说实话-----谎言仇视笼罩房地产

遁逸

转帖——转自“安家论坛”

想我该为人民说几句实话了，告诉人民这个真实的世界，真正的恩人，为了普及公平，仁慈，与科学。
1）第一篇 轰炸
“破坏一个城市的最佳方法，除了战略轰炸机，就是低房租政策了” ---- 英国政治家 这句著名的金句，阐述在上个世纪七十年代。当时的西方各国，刚经历了严重的衰退。城市破旧不堪，街道肮脏狭小，没有绿化和垃圾处理场，整个城市扬溢着一股陈旧与腐朽的味道。 这一切的根源，就源于“低房租政策”。
自以为是的各国政府，为了“保护”居民的居住利益，一直大力抑制房屋价格，包括出售与出租的调控。但是，他们万万没有想到，实施几十年后，情况非但没有改善，反而越弄越糟。在一个低房租的环境下，居民们非但没有找到便宜的住宅，反而越来越买不到房子，越来越租不到房子。大量的人拥挤小宅，大量的人流落街头。 一直到数十年后，睿智的人们才开始反思低房租政策的惨痛，才开始反思愚昧荒谬的遗毒。 因为“低房租政策”，所以营建开发商无利可图，于是开发商们就不愿意多兴建房屋。因为“低房租政策”，所以买楼投资者无利可图，所以就没有人买楼来作出租。因为低房租政策，所以不会有任何地新楼宇供应。 一个文盲主导的政府，一个自以为是的“低房租政策”，在短期内或许可以取得非常好的效果。居住者们也能暂时获得了较便宜的住所，无论是买是租。 但从长期而言，因为你不让商人赚钱，于是就不会有人兴意兴建住宅。就不会有任何的新楼供应旧楼维修。整个城市越发地沉闷破旧。长远来看，人们越来越难以找到“便宜”的住宅，越来越难以提高生活品质。 价格，总是要回归价值的。 回顾我们今日房地产的分析。我们始终不能明白，我们愚蠢的zf，为什么妄想要把“房屋价格”打下来。因为只有一个较高的房屋价格，才能刺激较大的房屋供给。才会有开发商愿意盖楼，我们才会有房子住。 如果真的如某些“粪青”所指望的，房屋降到300元/平米。那我可以很肯定地告诉你，不会有任何人愿意在这个价位上盖房子，不会有任何供给。价格，始终要回归价值地。
可是，还会有人要说。开发商赚钱是应该的，毕竟无利不起早。但这也并不意味着他们是“暴利”啊。不意味开发商可以赚200~300%的利润。这么高的利润，他们让一点利也是可能的。房价完全都可以降得下来。 好问题，开发商的实际利润，大约是-10%。看清楚，是“负”的10%。具体原因，我们下篇再讲。 2）第二篇 大慈大悲开发商 谁是最可爱的人，谁是对社会民族贡献最大的人，谁是我们民族的英雄，谁是万民景仰的大慈善家----不多不少，正是我们的开发商们。 谁是最可爱的人，是我们的开发商们。他们吃下去的是草，挤出来的是奶。 开发商的利润，少得可怜。呃，确切点来说，是-10%，负的10%。 这数字如何算出来的呢。你去买一块地，然后按照地积率，容积率，土建成本，人力成本，财务成本，税务成本，一项项加上去，做一个严谨的财务预算。得出来的比例是-10%。 好比目前有一处楼盘，现售楼价10000元/平米。而如果你去买一块地皮，自己规划土建财务营销，重新造的话，成本大约在11000元/平米。 这就是香港人所谓的“面粉比面包贵”。开发商合资建楼，其利润大约为负的，是-10%。
很多人都知道，现在的福布斯富豪榜，其前一百位，大约有2/5是房地产富翁。这充分反映了中国报业媒体的不严谨。更确切点来说，应该是2/5的“地产富翁”，“房产富翁”一个也没有。房产从来都不是一个赚钱的买卖。 房地产房地产，其实是二个行业，一个是房产，一个是地产。地产是赚钱的，房产是不赚钱的。买块地来盖房子，这纯粹是赔钱的苦力活，目前社会的平均利润大约是-10%。 这也反映到了另外的一个笑话，“于凌罡为什么会失败”？ 于凌罡的失败，就在于他蠢！连房地产到底有多少利润都分不清。一相情愿地以为开发商有暴利。于凌罡的建房大会，凝结了二百个人，可就没一个是会计师，没一个踏踏实实地计算成本。 于凌罡凝结二百个人，每人三十万，一共也不过“六千万”的总资金。其中的沟通拆台勾心斗角成本更不可计数。六千万并不是一个大数目，绝大多数的机构甚至部分富豪都可以拿得出，且沟通成本为零。既然“幻想利润”那么高，那些机构富人为什么不去做房地产，为什么不赚那四倍五倍的利润？ 关键中的关键，房产根本没有暴利，其利润甚至为负的。于凌罡坐而后行，等他真正成立一个公司，想买块地踏实去干。仔细计算一下开支，顿时傻了眼了。原来造出来的房子，比现在卖的还贵，还要贵10%。中国小粪青们的冲动和无知，暴露无疑。 于凌罡搞“合资建房”，全社会都在笑他。社会中上层知识分子，稍微有一点会计财务知识的。都知道他绝对不可能成功。为什么还让老于搞这么大，无他，有一些北京的大佬，认为间接可以促进中国的民主进程也。
更退一步讲，既然“房+地产”无暴利。那么地产总是有暴利的了吧。前几年300万一亩买进的地皮，现在升值涨到了1200万/亩。能不能也让开发商们便宜点卖呢。 这二年内涨价的，不止有土地这么简单。石油，黄金，期铜，期铝，天胶，棉花，粮食，哪一样东西不涨价。我们能否让油价也让一点下来呢。 开发商在二年之前买地，其实也类似于一种期货操作。成则盆满钵满，败则粉身碎骨。开发商也是一种高风险高回报的选择活动。北海海南跳楼的时候，社会没有伸出援手。现在期货赚钱了，你又凭什么要求人家让利呢。 更何况的是，开发商还是中国最有良心，最让利，最反馈社会的“期货参与者”，因为他给予的价钱，甚至都不是平价的，而是“让价”的。 就好比现货的铜矿，卖38000元/吨。而开发商操作“远期”的土地，居然要出到42000元/吨。比现价高得多得多，这已经不是平价，而是大大地慈善。这已经不是平等的竞争，而是“让半球”的大慈大悲。 就好比我们普通人如果看好楼市，我们会去买一套二套房屋，分享看对走势的收益。而对于开发商来说，他总不能去买1000套房子囤积。开发商的唯一选择，就是去买上一大块地皮，顺便建房。由于市场如此乐观，争抢如此激烈，“买地皮”的价格，面粉居然比面包还贵，比面包还要贵10%。 这已经不是一场公平的竞争，而是一个“让半球”的超额回馈。开发商买地皮的花费，比他们直接从二级市场上回购房屋还要贵。于情于理，开发商仁至义尽。
让我们赞美你开发商，你让人民住上了房屋。
让我们赞美你开发商，你卖的面包比面粉还便宜。 2.1）让半球 有朋友问起来，“让半球”的含义。让半球是赌球用语。意思就是在一场球赛中，进一球不算赌赢了，进二球才算投注方赢。应用在房地产中： 如果明年房价不涨不跌，那开发商其实是亏的，亏10%
如果明年房价上涨10%，开发商刚刚打平。
如果明年房价上涨30%，则开发商赚20%
我们举这个例子，是说明房地产行业竞争之激烈，刺刀见血，拼搏之不易。房价没有下跌的空间。任何仍然幻想合作建房有暴利的粪青，不妨成立一家房产公司自己去试试看。 刘永好不是退出房地产了么。Lenovo不是熄火了么，象这种校办工厂，把自有的二块划拨土地开发完也就完了。房地产行业竞争之激烈，已经到了-10%的地步。要妄想房价下跌，除非有本事搞到便宜的地。或者划拨土地，或者开发商前二年囤积余货，或者祈求地价能降下来。 或许还会有人质问，你说得很有道理。但你忽略了很重要的一点，就是官商勾结，忽略了野蛮拆迁，忽略了拆迁过程中的重重黑幕。你要知道，因为暴力拆迁，所以房价飞涨啊！ 好，言归正传，我们来谈谈，谁害死了地价。
3）第三篇 吸血寄生拆迁户 房地产房地产，其实是二个行业，房产+地产。房产是不赚钱的，老百姓真正不满意的，是地价太高。 地价为什么高？首先我们要知道，决定价格的，并不是存货。并不是开发商手里面囤有的几块地皮，再大的存货，也不过相当于十万万人未来总需求的0.01% 决定价格的，是“持续的供给与持续的需求”。换言之，是政府土地拍卖的价格，是市场预期长久可以供应的价格。 那就是了，如果你zf长期坚持按照“2500万/亩”的拍卖价格，房产部分利润又如此微薄，价格怎么降得下来。 再去追问政府，地价为什么这么贵啊。土地是全人民的财富，为什么就不能卖得便宜一点，让利于民呢。 谁知道政府双手一摊，我们也没办法啊，2500万这是成本价，我们拿来就这么贵了。 于是购房者感到大奇，再追问下去，政府土地成本价为什么这么贵啊，为什么要2500万/亩呢？ 原来，政府的土地，也不是一手的，而是二手的，要从拆迁户的手中收购而来。 关键的关键，在于拆迁户的要求太高。按照市中心一亩地平均有45户人家。目前的拆迁标准，大约是棚户一室户60w，45*60=2700万。这就是成本价，再也降不下来了。 哦，时至如此，真相大白。房价高是因为地价高，地价高是因为拆迁户要价太高。 在我们这个世界中，随着技术的进步，各项财物的价格都是不断的下降的。但唯仅有一项东西，是只涨不跌的，那就是“拆迁户的贪婪”。 在过去的三年中，房价涨了三倍，而拆迁费涨了9倍。拆迁费的要求，远远超过房价的涨幅，拆迁户成了最大的寄生群体。 目前的拆迁户拆迁，已经远远不是在“同等地段买一套房”，而是“在同等地段买三套房”。拆迁费的收入，远远超出同等地段同等价格的一套新房，拆迁费的价格，甚至超出了同等地段第一流的第一豪宅！ 目前拆迁户的贪婪，已经远远超出了人性人的底线。一套20平米的旧棚户拆迁，需要赔偿80平米同等地段面积。原因居然是“我家八口人没法住啊”，那80平米你没法住，以前20平米是怎么住的？？？ 拆迁户是最大的成本。按照“拆二建一”的换算。 旧区容积率1.2，18平米棚户建面25，折合土地20平米。
新建楼宇容积率2.5，100平米二室一厅，折合土地40平米。 可见，拆二套棚户，大约可以造一套新宅。 按照“拆二建一”的换算，拆迁户拿60万，购房者就得掏出120万。小白领市中心买一套180万的房子，其中120万就已经交给拆迁户了。而所有的政府税费，土建，建房利润，一共才不过另外的60万。 吸血寄生的拆迁户，居然已经占到了房价总成本的60%，真的士可忍，孰不可忍。
中国第一豪宅
中国第一豪宅在哪里？是上海的汤臣国宝么，是北京的贡院六号么，是深圳观澜湖大宅么？都不是。 中国第一豪宅，在上海的天山路，芙蓉江路。那里有一幢40年旧的20平米老棚户，业主开出了拆迁条件，20平米要价2000万！！！ 20平米要价2000万，折合1000000元/平米。这一个价格已经超出了任何合理理性的范畴，超过了任何人性公平的底线。100万元/平米，超过了任何中国人的想象力，超出了任何中国现有的豪宅。超出了任何公众忍受的极限。 按照整幢楼120户人家的建筑规模，仅仅该拆迁户一人，就给购房者造成了15万/户的负担。房价因此而上涨了15万元每套。 是谁让我们买不起房的，是吸血寄生的拆迁户！ 因为市区拆迁成本的飞涨，被迫导致市府将目光转移去了郊区。那里的人烟稀少，人口密度较低。有望获得较低成本的土地。 但郊区也不便宜，按照最乐观的估计，每一亩地仅只有4户人家。购低了吧。每户30万元，总计就是120万元。120万元是什么概念。稍微操盘做过一二个楼盘开发的人士都会知道，对应的建成总成本大约在3700元/平米。这也就是经济适用房的底线。 或许还会有人问，地总有稀有疏，难保哪亩地，地上仅只有1户人家呢。可问题是，如果一家人独占了一亩地，赔偿估价，还会仅仅是120万么？
在过去的三年中，房价涨了三倍，而拆迁费涨了九倍。拆迁寄生远远超出了房价涨幅。房价贵是因为地价贵，地价贵是因为拆迁贵。这宛如一个巨大的漏斗，小白领沉重无比的购房负担，最终都化为了源源洪流，流入了拆迁户的腰包。 拆迁成本，大约占到了总房价的60%左右。拆迁户每户拿60万。小白领购买180万的房屋，其中就有120万流入了拆迁户的腰包。 2005年整个一年，房价并没有大的涨幅，可拆迁户的胃口却一大又大。众人不知道的是，目前的拆迁标准，又已经从年初的约45万元/户，涨到了65万元/户，拆迁涨势远远超出房价涨幅。拆迁户的贪欲永得不到遏止，我们又什么时候才能住上便宜的 好房子？ 我们不尽要问，拆迁户你凭什么拿这么多。20平米破破烂烂的老房子，你凭什么要拿60万？？凭什么要拿3w元/平米，凭什么要比新建的最贵的房子还要贵。凭什么你一套破房子，敢开价100万元/每平米？？？
如果想让城市的房价降下来，教你一个好办法，要向北方等二线小城市学习。给他个6~8万元，直接就让拆迁户滚蛋。凭什么要给拆迁户60万元？？？ 对于上海的房价来说，10000元/平米我们都认为是合理的。对于山东的房子来说，6000元/平米我们都认为有下跌空间。区别的关键，在于上海每一户拆迁户，赔偿至少到60万。拆迁成本居高不下。而山东的拆迁，给了你6~8万就让你滚蛋，廉价的土地，可以源源不断地供应。 为什么杭州上海的房价特别贵？因为上海市政府最廉洁！因为市政府善待拆迁户，因为市政府保护弱势群体！！
拆迁户是购房者的成本。拆迁户拿得越多，地价越贵。尤其是“拆迁涨幅”超过“房价涨幅”的部分，更是不合理的寄生掠夺，应该严厉打击。 拆迁户是购房者的成本，在越是廉洁的政府，越少官商勾结，越是没有强迁，则拆迁成本不可能降低。拆迁户一个个狮子大开口，100万，200万，1000万，2000万。拆迁户拿的每一分钱，最终都要反映在了地价上面，并最终反映到了房价上面。 现在开发商手中还有一点存地，还有前几年廉价土地的获利回吐。等这些短暂的存货周期消失，拆迁费/地价还降不下来。紧接着又将是新一轮的房价飞涨。 拆迁户是购房者的成本。只有拆迁户拿得少，赔得少，地价才能降得下来，房价才能降得下来。放火断水，暴力拆迁，其实对小白领是个利好。虽然和良心原则不合，但我们必需得诚实的说，“官商勾结，其实是降低房价的”。 小白领贫穷不是你的错，但再愚蠢就不应该了。你应该清楚地了解到，拆迁户拿的每一分钱，其实都是你的购房成本。拆迁户是购房者的成本。 曾经有粪青们血性地说，“谁要能把房价降下来，不管公理是非对错，我都支持他”。。。好，那我教你最简单的一招，晚上路过的时候，找一块砖头，狠狠地向拆迁户的窗口砸过去。 拆迁户可能被打倒么？拆迁户永远不可能被打倒。所以房价永远降不下来。