面对狂涨的房价

遁逸

转帖——转自谢百三的新浪博客

（一）大城市房价确实在狂涨

到北京出差，人们多次谈到的是不断上涨的房价，简直就是忧心忡忡，望房兴叹。上海也是，复旦周边的较新的楼房从年初2.1万/m2涨到2.9万/m2。旧房也涨到了1.6万/m2。内环与外环之间的新房涨到2.5-2.8万/m2。上海市政府曾努力提供经济适用房，并禁止发展商捂盘不卖，但房价还是不可抗拒地在涨。

2009年上半年，中国主要城市住宅市场强势反弹、上涨；北京、天津、重庆、杭州、武汉等重点大城市成交面积同比超过100%，达到或超过2007年最高时期。深圳成交量增长150%，而福州、宁波等二线城市同比增幅更是达200%。四到七月份涨幅加快。

这种情况几乎遍布全国35个大中城市。

细心的人们还发现，成交金额大大超过成交面积的增幅。如浙江3-6月份销售面积2172万m2，同比增幅52%；销售额1590亿元，同比增幅82.4%；这82.4%与52%的增幅差额就是房价的狂热上涨的幅度。一套150 m2的房子，2.7万/m2，要400万。一套同样大小的房子，只要是在好的中小学旁的所谓“学区房”，比非学区房要贵80万。（发展商挖空心思挖掘出房子的优点，卖高价。）

总之，全国热门、重点城市房价都在大涨。

（二）房价上涨的原因

中国是世界上很少见的、大家都在时刻关心、交易房产的国家。过去谈过，房产的长年上涨有正常原因及不合理原因：

（1）城市居民的正常需求。一般，人均住房面积达30m2，才会满意与甘心。我国城市人均住房尚未达此标准。百姓改善住房的需求一直很强烈。

（2）房地产业拉动42个产业的发展，各地政府要把经济搞上去，就会自然而然地呵护、支持房地产发展商。那个城市建筑现象不断，那个城市就旺盛。（它在GDP中占3个百分点。）

（3）中国地方政府的财政体制是“土地财政”；土地拍卖（租）金，动辄10-20个亿，使地方政府可以拿此钱修马路、修大桥。（一座南浦大桥25个亿）；给政府官员发工资，给中小学教师补加工资。这样，一方面它们在执行中央指标“压房价”；一方面面对一块又一块的“地王”却又窃喜。这个“土地财团”体制不改，房价不断上涨问题是极难解决的。

（4）城市可供建房土地面积越来越少；上海市可供卖出的新房存量过去可达5-6个月，近期降到2个月。而结婚是一定要新房的。

（5）大学生强烈希望留城。这几年大学生毕业人说分别是400多万，500多万；今年是611万。无人肯离开大城市。这里工资高，机会多；医院多，大中小学多；政治安定，法律、经济、文化环境也好。而越到下面，“吃了原告吃被告”、贪官等事就越多。这些留城同学，很快会成立家庭，是房产的最大的需求者。什么人都不肯去中小城市与农村，连几个火葬场、殡仪馆的工作，几百个大学生争抢。北京市的“北漂”达100多万人，宁可1500元/月，住地下室也要留北京。上海市的“海漂”也达100多万。

（6）每年1500万农民工进城，根据发达国家农村城市化的经验，只要20%-25%的人口留农村就够了。中国还有4-5亿农民可进城，这样一年如今1500万，需要30年。农民工进城也需要房子，买不起就租，租就是分期付款买。

（7）人往高处走，村里富裕农民到镇里买房，镇里到县里买房，县里到市里买房，市里的人到省会买房。

（8）发展商与炒房团的联手，恶炒。

（三）近期房地产狂涨的原因

2008年房地产跌了一年，主要是极度从紧的货币政策。大家买涨不买跌；但2008年12月改为“适度宽松”的货币政策，2009年1-2月分，房地产立即回暖，缺少流动资金的发展商活了过来；而随着2009年上半年7.37万亿巨资的新增贷款放出，肯定有相当一部分进了房市、地产与股市；因为“资产的价格在任何点位都可以达到均衡”。2009年上半年房市的新狂热主要源于货币政策的迅速扩张，吹高了房价；此外，一年多没买房的刚性需求被强烈、过度地激发、宣泄出来（一年涨20%，这物业税怎么征?）

（四）几点思考

（1）中央政府对房地产市场左右为难，往下压，压不下去；地方政府不配合；又有刚性需求，又怕把经济压冷却了。往上涨，中央政府又极反对与担心，担心老百姓长期无力解决住房问题。

（2）地方政府表面上急，实际上窃喜；发展商弹冠相庆。

（3）从长远看要鼓励毕业生去中小城市工作。美国也是先东部（房价、工资等）、再中部、再西部，最后全国大发展。中小城市，农村其实也有很多机会。

（4）刚毕业的同学还是租房好，租房比买房核算多了。此外，同学应买旧房为好，可以一心拼事业，不要当一辈子房奴，那太苦了。